전월세 전환 계산기
전세보증금을 월세로, 또는 월세를 전세로 환산하고 보증금을 올리거나 내렸을 때 월세가 얼마나 달라지는지 전환율을 기준으로 계산합니다.
계산 모드
참고: 확인일(2026-08-27) 기준 계약갱신 시 보증금을 월세로 전환할 때의 법정 상한은 약 5.0%입니다(한국은행 기준금리 3.00% + 시행령상 가산 2%p, 연 1할과 비교해 낮은 쪽 적용). 기준금리는 통화정책 결정마다 바뀔 수 있고, 이 상한은 신규 계약이 아닌 계약갱신 시 보증금을 월세로 전환하는 경우에 주로 적용된다고 설명됩니다. 아래 전환율은 참고용 기본값일 뿐 직접 자유롭게 수정할 수 있습니다.
2억
1억
월 환산 월세
333,333원
| 전환율 | 월세 |
|---|---|
| 2% | 166,667원 |
| 3% | 250,000원 |
| 4% | 333,333원 |
| 5% | 416,667원 |
| 6% | 500,000원 |
사용 예시
- 전세 2억원 → 보증금 1억원 · 전환율 4%: 전환 대상 보증금 1억원에 연 400만원, 월 약 333,333원의 월세가 책정됩니다.
- 보증금 5,000만원 · 월세 100만원 · 전환율 4%: 월세의 전세 환산액은 3억원으로, 예상 전세보증금은 3억 5,000만원입니다.
- 보증금 1억원 · 월세 50만원 · 전환율 4%에서 보증금 1,000만원 증액: 월세가 약 33,333원 줄어 466,667원이 됩니다.
전월세 전환이란?
전월세 전환은 보증금(전세금)의 전부 또는 일부를 월세로 바꾸거나, 반대로 월세를 보증금으로 환산해보는 것을 말합니다. 임대인·임차인이 계약 조건을 조정할 때, 또는 전세 매물과 월세 매물의 실질 조건을 비교할 때 자주 쓰입니다.
전월세전환율이란?
전월세전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율로, "연간 월세 ÷ 전환 대상 보증금 × 100"으로 정의됩니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 계약갱신 시 보증금을 월세로 전환하는 경우 이 비율에 법정 상한을 두고 있습니다(아래 "법정 전월세전환율 상한이란?" 참고).
전세를 월세로 바꾸는 계산 방법
전환 대상 보증금(기존 보증금 − 변경 후 보증금)에 전환율을 곱하면 연간 월세 환산액이 나오고, 이를 12로 나누면 월 단위 월세가 됩니다. 예를 들어 전세 2억원을 보증금 1억원 + 월세로 바꾼다면, 전환 대상은 1억원이고 여기에 연 4%를 곱하면 연 400만원, 12로 나누면 월 333,333원의 월세가 계산됩니다.
월세를 전세로 환산하는 방법
반대로 월세를 전세로 환산할 때는 "월세 × 12 ÷ 전환율"로 월세의 전세 환산액을 구한 뒤, 현재 보증금에 더해 예상 전세보증금을 계산합니다. 다만 이 계산은 입력한 전환율을 그대로 역으로 적용한 단순 환산값일 뿐입니다. 실제로 집주인이 그 금액에 전세로 전환해줘야 할 법적 의무가 있는 것은 아니며, 실제 전환 가능 여부와 금액은 임대인과의 협의에 따라 달라집니다.
보증금을 낮추면 월세가 얼마나 올라갈까?
보증금을 낮추는 만큼(보증금 감소액 × 전환율 ÷ 12)의 월세가 늘어납니다. 예를 들어 전환율 4%에서 보증금을 1,000만원 낮추면 월세는 약 33,333원 늘어납니다. 이 계산기의 보증금 조정 시뮬레이션에서 여러 금액대로 직접 확인할 수 있습니다.
보증금을 높이면 월세가 얼마나 내려갈까?
반대로 보증금을 높이는 만큼(보증금 증가액 × 전환율 ÷ 12)의 월세가 줄어듭니다. 같은 조건(전환율 4%)에서 보증금을 1,000만원 올리면 월세는 약 33,333원 줄어듭니다. 다만 실제 계약에서 보증금 조정이 가능한지, 얼마까지 가능한지는 임대인과의 협의에 달려 있습니다.
법정 전월세전환율 상한이란?
주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때, 전환되는 금액에 다음 두 기준 중 낮은 비율을 곱한 월차임을 초과할 수 없도록 정하고 있습니다.
- 연 1할(10%) — 시행령 제9조 제1항
- 한국은행 공시 기준금리 + 연 2%p — 시행령 제9조 제2항(가산이율 2%는 2020년 9월 29일 개정 이후의 수치)
확인일(2026-08-27) 기준 한국은행 기준금리는 연 3.00%이므로, 법정 상한 참고값은 "min(10%, 3.00%+2%) = 5.00%"입니다. 다만 이 규정은 복수의 부동산·법률 정보 매체가 공통으로 설명하는 바에 따르면 신규 계약 자체에는 적용되지 않고, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 등 계약을 갱신하면서 보증금을 월세로 전환하는 경우에 실질적인 의미를 가진다고 알려져 있습니다. 실제 적용 여부와 최신 수치는 반드시 국가법령정보센터 등 공식 자료로 다시 확인해야 합니다.
기준금리가 바뀌면 어떻게 되나?
법정 상한의 한 축인 "한국은행 기준금리 + 2%p"는 기준금리가 바뀔 때마다 함께 바뀝니다. 이 계산기는 기준금리를 코드에 고정된 값으로 박아두지 않고, 확인일 기준의 참고값으로만 안내하며, 사용자가 전환율을 직접 자유롭게 입력·수정할 수 있게 설계했습니다. 실제 계약 시점의 정확한 법정 상한은 계약 시점의 기준금리로 다시 계산해야 합니다.
실제 계약금액과 계산 결과가 다른 이유
- 실제 계약의 전환율은 당사자 합의로 정해지며, 법정 상한 이하 범위에서 이 계산기의 기본값과 다를 수 있습니다.
- 중개보수, 관리비, 이사비 등 이 계산기가 반영하지 않는 부대비용이 실제 부담에 영향을 줄 수 있습니다.
- 월세→전세 환산은 법적 강제력이 없는 단순 참고값이며, 실제 전환 가능 여부는 임대인과의 협의가 필요합니다.
신규 계약과 계약 중 전환 시 주의점
새로 임대차 계약을 맺을 때는 임대인과 임차인이 전환율을 포함한 조건을 비교적 자유롭게 협의합니다. 반면 기존 계약을 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 전환하는 경우에는 앞서 설명한 법정 전월세전환율 상한이 실질적인 제한으로 작용한다고 알려져 있습니다. 어느 경우든 계약서에 전환율과 산정 방식을 명확히 기재해 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다.
계산 예시
전세 3억원인 집을 보증금 1억원 + 월세로 바꾸고 싶다면, 전환 대상 보증금은 2억원입니다. 전환율 5%를 적용하면 연간 환산 월세는 1,000만원, 월세는 약 833,333원이 됩니다. 전환율을 4%로 낮추면 월세는 약 666,667원으로 줄어듭니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금이라도 월세 부담이 커집니다.
자주 묻는 질문
전월세전환율은 어떻게 계산하나요?
전환 대상 보증금(기존 보증금 − 변경 후 보증금)에 전환율을 곱해 연간 월세를 구한 뒤 12로 나눠 월세를 계산합니다.
전세 1억원을 월세로 바꾸면 얼마인가요?
전환율에 따라 다릅니다. 예를 들어 전환율 4%라면 연 400만원, 월 약 333,333원입니다. 전환율을 바꿔가며 계산기에 직접 입력해 확인할 수 있습니다.
보증금 1,000만원을 올리면 월세는 얼마나 줄어드나요?
전환율 4% 기준으로 약 33,333원(1,000만원×4%÷12) 줄어듭니다. 전환율이 다르면 감소폭도 달라집니다.
보증금을 낮추면 월세는 얼마나 올라가나요?
같은 방식으로, 낮춘 보증금만큼(보증금 감소액×전환율÷12) 월세가 늘어납니다.
월세를 전세로 계산할 수 있나요?
네, 이 계산기의 "월세 → 전세" 모드에서 가능합니다. 다만 이는 입력한 전환율을 역으로 적용한 단순 환산값이며, 실제로 그 금액에 전세로 전환해줘야 하는 법적 의무를 의미하지 않습니다.
전월세전환율은 집주인이 마음대로 정할 수 있나요?
신규 계약에서는 당사자 합의로 비교적 자유롭게 정해지는 것으로 알려져 있습니다. 다만 계약갱신 시 보증금을 월세로 전환하는 경우에는 주택임대차보호법상 법정 상한이 적용된다고 설명됩니다.
법정 전월세전환율은 모든 계약에 적용되나요?
복수의 부동산·법률 정보 매체에 따르면 신규 계약에는 적용되지 않고, 계약갱신 시 보증금을 월세로 전환하는 경우에 주로 적용된다고 설명됩니다. 다만 이는 2차 해설 자료를 통해 확인한 내용이므로, 정확한 적용 여부는 국가법령정보센터 등 공식 자료나 전문가 확인이 필요합니다.
기준금리가 오르면 전월세전환율도 바뀌나요?
법정 상한의 한 기준(한국은행 기준금리+2%p)은 기준금리 변동에 따라 바뀝니다. 확인일(2026-08-27) 기준 기준금리는 연 3.00%로, 법정 상한 참고값은 약 5.00%입니다.
신규 월세 계약에도 전월세전환율 상한이 적용되나요?
일반적으로 신규 계약의 최초 조건 산정에는 이 법정 상한이 적용되지 않는다고 설명됩니다. 다만 개별 사안에 따라 다를 수 있으므로 정확한 판단은 전문가 확인이 필요합니다.
주의사항
이 계산기는 주택임대차보호법과 시행령에서 확인한 법정 전월세전환율 상한 산정 구조를 참고용으로 안내하고, 사용자가 입력한 전환율로 전세↔월세 환산과 보증금 조정 시뮬레이션을 계산하는 도구입니다. 법정 상한, 기준금리, 적용 범위는 시점에 따라 달라질 수 있으므로 실제 계약 전에는 반드시 국가법령정보센터 등 공식 자료나 전문가를 통해 최신 기준을 확인해야 합니다. 이 계산기는 법률 자문을 대신하지 않습니다.