취득세 계산기

📐취득세란?

취득세는 부동산을 취득할 때 그 취득가액을 기준으로 내는 지방세입니다. 주택을 매매로 취득하는 경우, 지방세법 제11조에 따른 취득세 외에도 지방교육세와(전용면적 85㎡ 초과 시) 농어촌특별세를 함께 신고·납부해야 합니다.

📐2026년 주택 취득세율

지방세법 제11조 제1항 제8호는 주택 유상거래(매매) 취득세율을 취득가액 구간별로 정합니다. 다주택·법인 중과에 해당하지 않는 일반적인 경우 기준입니다.

• 6억원 이하: 1%
• 6억원 초과 9억원 이하: 아래 산식으로 계산(1%~3% 사이)
• 9억원 초과: 3%

📐6억원 이하 주택

취득가액이 6억원 이하이면 세율 1%가 그대로 적용됩니다. 예를 들어 3억원 주택은 취득세 3,000,000원, 6억원 주택은 취득세 6,000,000원입니다.

📐6억원 초과~9억원 이하 주택

이 구간은 단순히 2%로 고정되지 않고, 지방세법이 정한 산식으로 세율이 가액에 비례해 1%에서 3% 사이로 정밀하게 계산됩니다.

세율(%) = (취득가액 ÷ 3억원 × 2 − 3), 소수점 넷째자리까지 계산

예를 들어 7억5,000만원 주택은 (7.5억÷3억×2−3)=2로 계산되어 세율 2%가 적용됩니다.

📐9억원 초과 주택

취득가액이 9억원을 초과하면 세율 3%가 적용됩니다. 예를 들어 10억원 주택의 취득세는 30,000,000원입니다.

📐다주택자 취득세

지방세법 제13조의2는 1세대가 보유한 주택 수와 지역에 따라 취득세를 중과합니다. 조정대상지역 2주택(일시적 2주택 제외)과 비조정대상지역 3주택은 8%, 조정대상지역 3주택 이상과 비조정대상지역 4주택 이상은 12%가 적용됩니다. 법인이 취득하는 주택은 주택 수·지역과 관계없이 12%가 적용됩니다. 중과세율이 적용되면 지방교육세는 취득가액의 0.4%로 고정되고, 농어촌특별세도(85㎡ 초과 시) 표준세율 구간과 다른 산식으로 계산됩니다.

📐조정대상지역과 취득세

조정대상지역인지 여부는 다주택 중과 적용 기준을 가릅니다. 예를 들어 비조정대상지역의 2주택은 중과 없이 일반세율이 적용되지만, 조정대상지역의 2주택은 8% 중과 대상이 됩니다(일시적 2주택은 예외). 3주택 이상부터는 조정대상지역이 더 낮은 주택 수 기준에서부터 중과되는 구조입니다.

📐생애최초 주택 취득세 감면

지방세특례제한법 제36조의3과 행정안전부 「생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 운영기준」(2026년 1월 개정 고시)에 따르면, 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 사실이 없는 사람이 본인이 거주할 목적으로 취득당시가액 12억원 이하 주택을 유상취득하면 취득세를 감면받습니다. 산출된 취득세가 200만원 이하면 전액 면제되고, 200만원을 초과하면 산출세액에서 200만원을 공제합니다. 소득 기준은 없으며, 이 감면은 2028년 12월 31일까지 적용됩니다. 다만 취득일부터 3개월 이내 전입해 계속 거주하지 않거나 3년 이내 매각·증여 등으로 처분하면 감면세액이 추징될 수 있습니다. 전용면적이 매우 작은 일부 주택 유형은 한도가 300만원으로 늘어나지만, 이 계산기는 일반적인 200만원 기준만 반영합니다.

📐지방교육세란?

지방교육세는 취득세에 부가되는 세금으로, 단순히 취득세의 10%로 계산되지 않습니다. 지방세법 제151조에 따르면 일반세율(1~3%) 구간에서는 "취득세율 × 10%"와 결과적으로 같아지지만(예: 세율 1%→지방교육세 0.1%), 다주택·법인 중과세율(8%·12%)이 적용되는 경우에는 세율과 관계없이 취득가액의 0.4%로 고정된다는 점이 다릅니다.

📐농어촌특별세란?

농어촌특별세는 전용면적이 국민주택규모(85㎡)를 초과하는 주택에만 부과되고, 85㎡ 이하 주택은 비과세됩니다. 일반세율(1~3%) 구간에서는 실제 적용 세율과 관계없이 취득가액의 0.2%로 고정되지만, 다주택·법인 중과세율이 적용되는 경우에는 산정방식이 달라져 8% 중과는 0.6%, 12% 중과는 1.0%가 됩니다.

📐취득세 계산 예시

무주택 개인이 비조정대상지역에서 전용면적 85㎡ 초과 9억원 주택을 매매로 취득하면, 취득세 27,000,000원(3%) + 지방교육세 2,700,000원 + 농어촌특별세 1,800,000원으로 예상 총 세금은 31,500,000원(실효세율 3.5%)입니다. 같은 조건에서 생애최초 감면을 받으면 취득세에서 200만원이 추가로 공제됩니다.

📐취득세 신고·납부 시 주의사항

• 신탁 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 일정 요건의 오피스텔은 실제 보유 여부와 무관하게 주택 수 산정에 포함될 수 있습니다. 이 계산기는 사용자가 입력한 "기존 보유 주택 수"를 그대로 사용하므로, 이런 자산이 있다면 직접 확인이 필요합니다.
• 일시적 2주택 여부는 종전주택 처분기한 등 실제 요건에 따라 달라질 수 있습니다. 이 계산기는 사용자의 선택을 그대로 반영할 뿐 요건 충족 여부를 판정하지 않습니다.
• 생애최초 감면은 취득 후 3개월 이내 전입, 3년 이내 미처분 등 사후 요건을 충족하지 못하면 추징될 수 있습니다.
• 시가표준액 산정 방식, 실제 신고 시점의 법령 개정 여부에 따라 실제 납부세액이 이 계산 결과와 달라질 수 있습니다.

📐자주 묻는 질문